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住建部點名預警四城房價 銀保監會發文整治“輸血”亂象

广东十一选五彩票软件 www.zekyo.icu 來源:中國證券報
本周,房地產市場重磅消息不斷。

統計局4月房價數據顯示,一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均略有擴大,樓市熱度再上升。

由于房價上漲過快,近日,住建部對佛山、蘇州、大連、南寧4城市進行預警提示。

5月17日晚間,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,其中相當部分涉及規范房地產企業融資行為。

局部調控或“箭在弦上”

據新華社報道,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

值得注意的是,今年4月,住建部預警的6個城市名單并未公開,而5月預警則直接公布了4城名單,“敲打”之意明顯。

其中,4月大連新建住宅環比上漲0.7%,同比上漲13.2%;二手房環比上漲0.8%,同比上漲9.1%。

4月南寧新建住宅環比上漲0.9%,同比上漲11.5%;二手房環比上漲1.4%,同比上漲11.7%。

蘇州和佛山目前不在70城名單中,但近期房價均出現大幅上漲,蘇州部分熱門地區單價甚至超過了上海市郊區,一度引發搶房潮。

中原地產研究中心數據顯示,4月份,佛山一手新房成交均價13382元/平,同比上漲28%,環比上漲6%,已連續多月上漲。

值得注意的是,佛山在4月10日發布了松綁公積金的政策,松綁力度較大。其中,將個人公積金最高可貸款額度從40萬元上調至50萬元,放開對建筑面積超過144平方米的普通住宅貸款限制,以及將公積金“禁貸”認定范圍從“認房”改為“認貸”。

從城市屬性來看,這四個城市一直都是區域內人口重點流入區域,同時在周邊一線城市都處于嚴格限購限貸的背景下,還承接了部分外溢的購房需求,因此樓市一直熱度不退。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,本次約談是“房住不炒”政策思路的體現,也有助于后續各地房價穩定政策的出臺。

這四個城市房價上漲有不同的原因。佛山目前全市均價較去年同期約上漲2成。尤其是近期在一些政策松綁的預期下,以及粵港澳大灣區概念的推動下,佛山房價繼續上漲,炒作現象增加,進而需要積極進行管控。南寧被約談的原因與佛山基本類似。

蘇州近期房價大幅上漲與工業區等熱門區域新房項目不多、二手學區房炒作有關。相關調控政策出臺也是為了有效抑制房價的上漲,對于穩定市場買賣行為有積極引導作用。

從國家統計局的房價指數看,大連的一二手房價格指數增幅并沒有過于靠前。大連近期土地市場交易回暖或也是被監管的一個重要因素。

中原地產首席分析師張大偉表示,近期的數次約談顯示出住建部的預警系統已經建立完成開始常規性運行。未來不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。此外,預計包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將常態化。

嚴躍進表示,近期蘇州做了一個較好的表率,對于核心區域房價炒作過多的領域積極進行了管控。預計后續此類城市也會有房價管控政策出臺,這對于打擊炒房炒地現象有積極的效應,也體現了穩地價、穩房價和穩預期的調控決心。

房企融資仍井噴

中原地產研究中心數據顯示,在四月房企創造單月融資2600億的高峰后,5月前2周,雖然遇到小長假,房企的融資額繼續高位運行,日前已經發布融資計劃接近800億。

此外,整體看,部分企業的融資成本繼續降低。4—5月整體房企的融資成本基本告別2位數利率,主流房企尤其是國企性質的房企境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公司債均在5%以內,境外融資成本也有非常明顯的下降。

5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“通知”),其中多處涉及房地產行業政策。

針對非銀機構,通知明確了整治重點為:向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

有金融機構人士指出,不排除接下來房地產融資會出現變化,一、二季度未有融資和銷售現金流儲備的房企,資金鏈可能再度緊張。

調控數量再迎高峰

中原地產研究中心統計數據顯示,今年4月,各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次,環比上漲300%,調控頻率明顯增長。

在發布調控政策的城市中,包括濟南、鄭州等地城市針對樓市出現的謠言進行辟謠;也有城市針對市場明顯“回溫”跡象發布樓市收緊調控,包括合肥、遵義、深圳、長沙、丹東等多個城市;深圳、南沙、北京等城市針對人才房、共有產權房等政策也再次明確落地細則;此外,公積金收緊政策4月也在多城市發布,包括合肥、佛山、成都、黃山等地。整體來看,公積金政策有收緊趨勢。

58安居客房產研究院首席分析師張波預計,2019年市場的松緊“微調節”狀況將持續存在,因城施策的大背景下,樓市政策在不同城市的體現方式會更為多樣化,不但松緊方式不同,松緊的力度亦會有所差異。